●부동산 임의경매 막으려면 강제집행정지 신청
안녕하세요 따뜻한 김병 김명진 변호사입니다
오늘은 저희 법률사무소가 임의 경매절차를 중단시키기 위해 시행한 강제집행정지 결정사항에 대해 알아보겠습니다.
나와 갑의 동업은 갑의 책임을 물어 흐지부지 되었습니다만, 이후 갑이 상기 각서에 근거하고 경매 신청서를 내, 근저당권에 근거하는 임의 경매를 신청했습니다.
갑에 채무가 없는데 저는 경매가 시작되고 말았습니다. 경매 진행을 막으려면 무슨 방법이 있을까요?
목차
1. 부동산 임의경매절차
2.부동산 임의경매절차 정지, 취소사유
3.강제집행정지의 결정
4. 주의점
부동산 임의경매절차(강제경매절차와의 구별) 강제경매는 집행권원(판결문, 이행권고결정문, 집행공증문서 등)에 의거하여 이루어지는 경매이며, 임의경매는 법원의 판결 등 집행권원이 없어도 저당권 등 담보권 신청자의 신청에 의해 이루어지는 경매입니다.
양자 모두 경매 절차의 공신력 유무와 세부 절차 및 정지, 취소 사유 등에 차이가 있습니다.
부동산 임의경매절차 정지, 취소 사유 → 부동산 임의경매절차에 해당하는 정지, 취소 사유에 대해서는 민사집행법에 의해 상세히 규정되어 있습니다.
제266조 (경매절차의 정지)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 문서가 경매법원에 제출되면 경매절차를 정지하여야 한다.
1.담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서
2.담보권등기를 말소할 것을 명한 확정판결의 정본
3.담보권이 없거나 소멸한 취지의 확정판결의 정본
4.채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하는 취지 또는 피담보채권을 변제받거나 그 변제를 연장할 것을 승낙하는 취지를 적은 서류
5.담보권의 실행을 일시정지할 것을 명한 재판의 정본
②제1항제1호부터 제3호까지의 경우와 제4호까지의 서류가 화해조서 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 경매법원은 이미 실시한 경매절차를 취소하여야 하며, 제5호의 경우에는 그 재판에 의하여 경매절차를 취소하지 아니하는 때에만 이미 실시한 경매절차를 일시적으로 유지하게 하여야 한다.
민사집행법
강제집행정지 신청(담보권의 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본에 해당) 위임경매절차의 취소, 정지사유에서 본 것처럼 담보권등기의 말소 또는 부존재에 관한 확정판결을 받으면 임의경매절차는 당연히 중단되지만, 확정판결을 받으려면 적어도 수개월~수년의 기간이 걸리지만, 그 사이 경매절차가 완료되어 버리면 근저당권 설정자인 채무자로서서는 당연히 중단됩니다.
그래서, 긴급히 취해야 할 조치가 임의 경매에 대한 강제 집행 정지 신청입니다.
근저당권 말소 소송 또는 채무부존재확인 소송과 함께 강제집행정지 신청을 하고 인용되면 법원은 다음과 같이 강제집행을 정지하는 판결을 내리게 됩니다.
의뢰인 A의 경우 당사에서 보증보험증권으로 담보제공을 할 수 있도록 구체적 이유를 들어 신청하였고, 법원이 이를 허가하고 담보제공 명령을 내렸기 때문에(위 강제집행정지 결정문 2항 내용) 비용부담은 크지 않을 것으로 기대됩니다.
담보 제공의 방법(현금 공탁 보증 보험 증권 공탁)과 금액, 구체적 보증 보험료 등은, 개인의 신용도, 본안 소송의 승소 가능성등을 검토하고 정합니다.따라서 공탁금액 실제 보증보험료를 낮추기 위해 강제집행정지 신청서와 본안소송소장(근저당권말소소송, 채무부존재확인소송)의 내용을 충실하고 설득력 있게 쓰는 것이 중요합니다. 이런 부분이 많은 부동산 사건을 전문으로 해 본 변호사와 그렇지 않은 변호사가 다른 부분이기도 합니다.
02 강제집행정지 결정문을 집행법원에 제출해야 임의경매집행정지를 받을 수 있습니다. 강제집행정지인용결정문에도친절하게이점이안내되어있네요.^^
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